(X) 환경용어

재개발산업

서울의 중요한 주택 공급원으로 꼽히는 재건축·재개발 사업이 도시환경 파괴의 주범이라는
비판이 거세게 일고 있다. 쾌적한 주거환경을 만든다는 취지에 따라 아파트 동간의 거리를
넓게하고 녹지도 대량확보하여 당시 구경하기 힘든 현대식 주택단지로 조성됐던 서울 잠실
등 저밀도지구가 고층·고밀도 개발이란 미명 아래 당시의 쾌적한 분위기를 잃게 된 판이기
때문이다.볼썽 사나운 고층 아파트가 앞을 막아 시민들이 공유해야 할 한강의 정취를 완전
차단해 버리는가 하면 조망 좋은 산능선에 고층 개발아파트가 무분별하게 들어서 도시환경
을 완전히 망가뜨린 경우가 비일비재하다. 또 배관이나 난방설비를 새로 갈기만 하면 앞으
로 10여년은 거뜬히 사용할 수 있는 멀쩡한 5층짜리 아파트를 일순간에 헐어버리고, 20∼30
층 규모의 초고층 아파트를 여유공간 없이 앞뒤로 빽빽히 세워 놓는 바람에 주변 주민들이
불편을 겪는 사례도 부지기수다. 물론 좁은 땅에 고밀도개발이 불가피하다는 시각도 없지
않다. 특히 집 지을 택지가 거의 고갈된 서울의 경우 밀도가 낮은 저층 아파트단지나 불량
단독주택지를 고층아파트로 개발하여 주택을 자꾸 공급할 수 밖에 없는 처지다. 서울에서
1955년 말까지 재건축 및 개개발 사업으로 새로 지어진 아파트는 각각 5만2천8백92가구, 21
만1천4백91가구다. 이중 철거한 주택을 제외하면 지금까지 이들 사업으로 약 15만 가구가
신규 공급된 셈이다.
재개발사업은 1962년 도시계획법에 불량지구 개량사업이 포함되면서 시작돼 1973년 주택개
량에 대한 임시조치법, 1976년 도시재개발법의 제정으로 제도적 기본골격을 갖추었다. 재건
축은 1987년 주택건설촉진법시행령 개정으로 재건축조합 결성을 통한 공동주택 건립의 길이
열리면서 시작돼 재개발보다 역사가 짧다. 사업대상도 재건축이 아파트, 연립주택 등 공동주
택인 반면 재개발은 단독주택 등 일반주택이다. 하지만 이것은 단순한 형식상의 분류에 지
나지 않는다. 재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 재개발이 도시계획사업인 반면 재건축은
주민이 자율적으로 사업을 시행하는 민영사업이란 점이다. 따라서 재개발은 도시재개발법의
적용을 받아 규제가 많고 절차도 까다롭다. 사업대상지 선정도 서울시 등 광역자치단체가
토지나 건축물 소유자의 3분의 2 이상 동의를 얻어야 가능하다. 시행자는 일부 반대하는 주
민의 토지를 수용해 사업을 시행할 수 있을 정도로 강제력도 있다. 반면 재건축은 20가구
이상의 공동주택 소유자들이 조합을 결성해 기존 거주자 80%이상의 동의를 얻어야 사업추
진이 가능하다. 단 건물이 안전에 이상이 있거나 준공한지 20년이 지나 수선 및 유지관리비
가 과다하게 소요된다는 전문가들의 안전진단을 받아야 한다. 조합인가, 사업승인 등 사업추
진 절차도 기초자치단체의 구청장 재량으로 모두 가능하다. 외국의 재건축·재개발 사업은
도시 전체의 균형적 발전과 환경을 우선 고려한 ‘사회적 계획’ 하에서 철저히 통제된다. 지
역주민들의 재산증식이라는 이기심에 끌려 다니며 주변 도시 기반시설이나 환경 등을 무시
한 채 초고층의 고밀도 개발로 진행되는 우리의 경우와는 상반된 것이다. 싱가포르의 경우
좁은 도시국가의 특성을 살려 고밀도 개발을 하면서도 단지 사이에 환경물을 배치하거나 아
파트단지를 탑상형으로 설계하는 등 환경과 지형 등을 충분히 살려 주거단지를 설계한다.
지붕의 모양과 색깔까지도 스카이라인을 고려해 설계되며 조경이 잘 된 보행자길을 따라가
면 자연스럽게 쇼핑센터 등과 연결되는 등 ‘인간 중심’으로 공공 공간이 설계돼있다. 일본
하치오지 시에 위치한 벨콜린 미나미오사와 단지 15지구도 우리가 배울 만한 모범사례다.
이곳은 단지 전체, 블록별, 고층 아파트의 설계담당 등 10개 팀의 건축가 집단이 합동토론과
디자인 검증과정을 거쳐 종합적으로 설계했다. 외국의 경우 개발용적률은 평균 100%를 약
간 초과하는 수준이다. 평균용적률이 200%를 넘고 최대 400%를 넘는 나라는 한국 밖에 없
다는 것이 전문가들의 지적이다. 대부분의 나라들이 적용하는 생활가능 공간비도 우리가 도
입해야 할 사항이다. 이 지표는 거주민의 생활과 나무심기, 시각적 즐거움을 주기 위한 외부
공간을 총바닥 면적으로 나눈 값으로 인간적이고 환경친화적인 주거단지 조성의 중요한 기
준으로 사용된다.
한편 서울의 도심 재개발에 환경개념을 도입하는 계획이 적극 검토되고 있다. 서울시 계획
에 따르면 문화시설이나 녹지공간을 확보하는 재개발사업자에 대해선 용적률을 상향 조정해
준다는 것이다. 또 고궁 주변의 재개발사업에 대해선 경관조성을 의무화하고 스카이라인의
조화를 위해 높이를 제안할 방침이다. 서울시의 이 같은 방침이 구체화되면 과밀화 일변도
로 치달아 온 종전의 도시 재개발사업이 일대 방향정환을 하게 된다. 서울을 환경친화적 대
도시로 탈바꿈시켜야 하며 보다 적극적으로 도시인들의 삶의 질을 높이는 수단들이 개발돼
야 할 것이다. 길도 제대로 나 있지 않은 땅에 시멘트 건물만 빽빽히 들어선 서울은 정말
품격 없는 도시다. 심미적 안목의 재개발사업은 오래전부터 절실히 필요했다. 그런데도 지금
까지 재개발사업은 주민의 재산권 보장에만 급급했을 뿐 도시의 생활여건 개선은 뒷전이었
다. 자연 수명이다 된 시멘트건물이 늘어나면서 추세에서 서울의 재개발은 날로 중요성을
더한다. 재개발사업이 잘 추진돼야 주변 녹지나 산업용 대지가 주거지로 잠식당하지 않는다.
게다가 서울의 환경조건은 악화일로를 걷고 있고 교통혼잡은 ‘지옥’이라는 말로 표현될 정도
로 심각하다. 고도화를 추진하면 지상면적에 여유가 생긴다. 여기에 도로와 공원·문화시설
을 만들어야 한다. 이래야만 비로소 사람이 사람답게 사는 도시, 환경조건이 개선되는 도시
로 탈바꿈하게 된다. 최근의 재개발은 주민들에게 이득이 되면 됐지 손해를 끼치지 않는다.
경제적 이득이 돌아옴에도 불구하고 환경조건을 악화시키는 재개발을 주민 스스로 거부하는
사례조차 생기고 있다. 길과 녹지를 조성할 때 주민들의 비용부담이 발생하면 정부나 서울
시가 자금을 보태서라도 이를 성사시켜야 한다.

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