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수도권아파트값 평당 600만원대 가능하다

[주장] 정부 의지가 문제… 토지비·건축비·금융비용 합쳐도 충분
김향태(kht5111) 기자

집값, 공공부문의 정책의지가 없다. 수도권에서 매년 10만호씩 평당 600만원 이하에 공급하자.

정부의 부동산 대책에도 불구하고 아파트 값이 계속 오르고 있다. 그 이유가 어디에 있는가? 여러 가지 이유가 있겠지만 사람들이 정부정책을 신뢰하지 않기 때문이다.

정부가 많은 정책을 발표하며 부동산 가격 상승을 억제하겠다고 하면서도 정부는 일단 거래된 가격은 인정하고 추종하는 정책을 계속해 왔다. 다시 말해 정부로서 달성해야 할 확고한 정책의지가 없다는 것이다. 민간부문이야 시장에 맡겨둔다고 하더라도 공공부문은 분명한 정책목표가 있어야 했다.

또한 토지공사와 주택공사도 사업비를 일정 정책 목표에 입각하여 택지나 주택을 평당 얼마에 공급하겠다는 의지가 거의 없이 들어가는 대로 집행하고 원가기준 또는 그 이상으로 모두 회수해도 서로 택지와 주택을 사겠다고 치열한 경쟁을 하는 상황에서는 노력이 필요 없게 된 것이다.

나라가 건전하게 발전하려면 보통 사람들이 월급의 1/3을 모아 10년간 저축하면 수도권에 32평 아파트 정도는 장만할 수 있는 경제체제이어야 한다. 그래야 젊은이들에게 희망을 갖고 저축하며 건전하게 생활하라고 할 수 있지 않겠는가. 현재의 분배구조에서 갑자기 월급을 올릴 수 없다면 아파트에 대한 적정 공급가격을 정부가 제시하고 공공부문은 어떤 경우에도 이를 철저히 이행하였어야 한다.

그런데 판교지구의 경우만 봐도 정부는 인근 분당시세의 90%인 평당 1800만원선으로 공급하는 것을 정책으로 삼았다. 가격이 오르면 정부가 추인하고 뒤따르기에 급급한 형국이다. 그러면 분당이 평당 3000만원이 되면 2700만원에 공급할 것인가.

이제 공공부문만이라도 확고한 정책의지를 갖도록 하고 수도권에 평당 600만원 이하에 매년 10만호씩이라도 지속적으로 공급하고 무주택 가구당 1회는 공급받을 기회를 주어 5년 내지 10년간 전매를 금지한다면 민간부분도 지금처럼 천정부지로 값이 오르지는 않을 것이다.

그렇다면 평당 600만원에 매년 10만호 공급이 가능한가. 그것은 공공의 의지에 달려 있다.

우선 택지비를 살펴 보자. 택지비는 보상비와 조성비 및 간선시설설치비로 구성되어 있다. 그런데 수도권지역의 보상비는 법규가 정하는 기준(공시지가를 기준으로 지가변동률 및 생산자물가상승률 및 기타요인 참작하여 평가하되, 공시지가를 법규대로 개발이익이 배제되도록 관리)대로 엄정하게 평가한다면 얼마든지 평당 100만원이면 가능하고, 조성비는 평당 30만원이면 충분하고, 간선시설설치비는 평당 30만원 이내(그 이상은 재정으로 지원-현행법상으로는 비용부담 및 설치 의무자가 지자체나 국가로 규정됨)로 억제하면 된다. 100만평 이상 신도시의 경우 평당 30만원을 간선시설설치비로 내놓겠다는 것이다.

위의 직접비에 대한 금융비용 및 간접비용을 25%내로 하고 가처분면적을 50%로 책정한다면 택지원가는 평당 400만원이 된다. 전체면적 중 20%를 공동택지로 계획하고 시행자는 나머지 30%에서 사업성을 확보하게 하면 된다. 이렇게 되면 100만평 규모의 사업에서 20만평의 공동택지를 확보하여 32평형 아파트 1만2500세대를 지을 수 있으므로, 해마다 800만평의 택지를 개발하여 공동택지를 160만평을 공급하면 해마다 10만호를 공급할 수 있다.

택지의 용적률을 200%로 잡는다면 건축 평당 토지비는 200만원으로 억제할 수 있다.
실건축비는 280만원이면 가능하고, 여기에 토지매입계약 시부터 건축 준공까지 4년간의 금융비용을 12%, 홍보 및 이윤을 15%로 잡는다면 480만원*1.27=610만원이면 가능하다.

물론 토지개발을 위한 용지비가 100만원 이하라면, 또한 정부의 재정으로 간선시설을 지원해 준다면 토지가격은 더 저렴할 수 있어 얼마든지 500만원대에도 공급할 수 있다.

즉 공공부문에서는 향후 매년 10만호씩 평당 610만원에 무주택 가구에 한해 생애 1회씩 분양받을 기회를 제공하고 5년 내지 10년간 전매를 금지한다는 것이다. 민간부문이야 시장가격에 맡기더라도 공공부문에서는 바람직한 국민경제를 위해 확고한 정책의지를 발휘할 필요가 있다 할 것이다.

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